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    3218個地產“白名單”項目誰能拿到錢 頭部商業銀行主要看三點

    陳月芹2024-02-06 23:49

    經濟觀察網 記者 陳月芹 2024年2月,“潑天的富貴”終于輪到了出險房企。 

    住建部和金融監管總局1月5日聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》,1月26日召開部署會,要求各地于當月底前落地第一批項目名單,協調行政區域內金融機構發放貸款。 

    “白名單”試圖改變近3年來商業銀行對房企項目融資的“偏見”,例如只敢給央國企放貸,對出險房企一律避而遠之。 

    截至1月底,26個省份170個城市已將第一批房地產項目“白名單”推送給商業銀行,涉及房地產項目3218個。10余家房企披露了入圍“白名單”的項目數量等信息。暫列第一的是融創,已有超90個項目入圍;其次是金科股份53個、綠地集團34個、碧桂園超30個…… 

    截至2月4日,商業銀行已向27個城市的83個項目發放貸款178.6億元。 

    一位國有銀行人士和一位商業銀行人士分別向經濟觀察網透露,“白名單”項目貸款利率在4%左右,具體仍需根據項目成色和資產質量來定。 

    一張申報表 

    經濟觀察網獲取的《某市房地產項目白名單申報表》顯示,各地住建部門要求開發商提交以下資料和數據:項目簡介、停工時間、融資需求金額、是否存在土地或在建工程查封、是否已確定一家貸款主辦銀行并建立貸款資金封閉監管制度、預售資金是否未被抽挪或抽挪的預售資金已被追回等。 

    房企“項目分類”,申報表上只有兩個選擇:一是正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障;二是開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡。 

    “施工狀態”也只有兩種選擇:一是在建施工;二是短期停工,但已制定項目復工計劃,有明確施工單位,資金到位能復工建設和交付。 

    上述表格說明,嚴重資不抵債、沒有還款來源,或長期停工爛尾的項目沒有資格進入“白名單”。但是,申報表并不要求房企填寫“是否已公開違約”等信息。 

    截至2月4日,第一批房地產項目名單中,84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企。 

    銀行標準:5+3 

    某頭部商業銀行一位人士正忙著審核各地分行上報的“白名單”項目,稱“銀行端壓力很大”。各地住建部門將“白名單”項目推送給銀行后,須由地方分行把關,“每個城市的行政部門篩查能力參差不齊,在一些能級較低的城市,相關部門可能只有一兩個科員或處長在主導‘白名單’的上報和篩選,時間緊、任務重,很難足夠了解每個項目的真實情況”。 

    因此,作為實際放貸的一方,銀行必須對項目嚴格審核。“先讓分行報,分行肯定會先‘殺’一輪,總行也會再刪減一些項目。”該頭部商業銀行人士說。 

    根據住建部和金融監管總局的要求,房地產項目入圍“白名單”要滿足5個條件: 

    其一,項目處于在建施工狀態,或因缺少建設資金臨時停工,但資金到位后可以復工; 

    其二,項目能夠提供融資額度相匹配的抵押物; 

    其三,已建立貸款資金封閉監管制度; 

    其四,項目的所有商品房預售所得款項,應當用于有關的工程建設。確保預售款未被抽挪或抽挪的預售資金已追回; 

    其五,項目已制訂貸款使用計劃和項目完工計劃。 

    該頭部商業銀行人士列舉了商業銀行最關心的篩選指標:前述5個條件缺一不可。在此基礎上,銀行還看重三項內容:項目好不好賣、預售資金能否封閉管理、是否有抵押物,指標的重要性依次遞減。 

    有觀點認為,“有抵押物的項目,即使不進白名單,也能融到開發貸”。一位出險房企人士表示,出險房企的融資非常艱難,開發貸僅適用于新開盤項目,而存量停工項目,即使有其他資產作抵押,銀行也不敢輕易放貸。 

    前述頭部商業銀行人士補充,此次,“白名單”明確可用土地、在建工程作抵押,但預售資金是否發生過挪用,是商業銀行尤為關心的問題,要么預售款還在項目公司賬上,要么預售款只用在付工程款,沒有被總部拿走。 

    其所在銀行會嚴格篩掉那些已銷售部分房源但預售資金被挪用的項目,“這類項目是死局,只能爭取用保交樓的專項借款,最新的‘白名單’融資更多投向保交樓覆蓋不了的項目”。 

    在銀行眼里,沒有挪用預售資金的項目是“乖孩子”,而建成后銷售前景較好的則歸為“好項目”。 

    如果一個項目從未啟動銷售,銀行如何判斷項目預售資金能作好封閉管理? 

    前述頭部商業銀行人士介紹,首先,項目上的所有POS機必須用我銀行系統的機器;其次,所有按揭款下放后必須進我銀行的賬戶。 

    不過,他也補充,近兩年,各地嚴查房企和銀行挪用預售監管資金,重則入刑,只要住建部門和銀保監部門把好關,新項目很難再出現挪用的情況。 

    有抵押物,是商業銀行看重的第三個標準,但并不要求抵押物足值。 

    房子用銀行貸款保證能交付后,賣不賣得好,是最重要的。該頭部商業銀行人士認為,樓市下行已持續一兩年,老百姓不愿意買房的原因,一方面是沒錢、沒有收入上漲預期等;另一方面是供給側的開發商爆雷和項目爛尾。而有了城市房地產融資協調機制,把房子建成現房,能打消老百姓買房之后爛尾的顧慮。 

    如果項目有抵押物,但建成后沒人買,資產評估再值錢也是沒用的。“只要有抵押物作為保險,滿足政府要求的5個條件就能進白名單,且銀行放貸的金額是可控的,會根據項目質量來調節。”這位頭部商業銀行人士補充。 

    錢,夠用就行 

    入圍“白名單”并獲準融資后,不意味著商業銀行會一次性將款項發放給開發商,上述商業銀行人士解釋,“放款后,利息要開發商承擔,沒有必要提前放。項目挖基坑用了多少錢,水泥買了多少錢,每一步都需要開發商提供單據,銀行再放款,確保100%用于項目工程建設”。 

    據經濟觀察網了解,金融監管總局針對商業銀行召開的協調會上,相關負責人也明確表示,“銀行應按照自己的邏輯去做(白名單貸款)”。 

    “監管部門要求銀行必須做,但沒有要求必須做哪一個。如果全國上報了數千個項目,銀行一個也看不上,那就是這個銀行的問題。”前述商業銀行人士直言,銀行挑選資質最好的幾十個項目發放貸款,就可以交差了,如果現在不主動做,后續又不得不做時,就只能撿“破爛”。 

    因此,銀行選擇先下手為強,項目先到先得,建議開發商及早申報。 

    “白名單”的溫差 

    不同處境的房企,感受到的“白名單”利好有溫差。 

    前述頭部商業銀行人士將房企分成三類: 

    一類是穩健的央企、國企,不愁保交樓資金不足,有些頭部央企的綜合融資成本甚至在3%左右,沒有必要參與“白名單”。 

    “公司在保交樓資金上沒有困難,內部也不太關心(白名單),但可能會配合合作方對合作項目進行申報。”一家央企人士稱。 

    第二類是尚未出險的民企或混合所有制房企,如龍湖、萬科等,銷售前景好的項目,自己都會拿錢去建。借“白名單”的錢,每一筆收支都要受到住建部門和銀行的監管,且這些錢無法給總部帶來增量現金流,錢也不能用來還債,意義不大。 

    有些開發商還有名聲方面的考量,入圍“白名單”釋放出了部分項目資金困難的信號,或者可能被外界歸類為接近出險的房企,所以,他們盡量不和出險房企湊熱鬧。 

    據重慶住建委的信息,包含萬科智慧谷在內的314個項目入圍“白名單”。一位接近萬科的人士對經濟觀察網表示,萬科并未參與申報“白名單”,萬科智慧谷已于兩年前賣掉了,項目名稱還沒更新。 

    第三類是已出險房企。其手上有一批優質項目,苦于沒有錢建設,有新增融資注入,既有利于減少總部對工程款的支出,還獲得了地方政府和銀行的信用背書——這個項目有錢建到交房,讓購房者敢來買房了。 

    此外,已出險房企短期內幾乎放棄還公開債,其壓力主要是保交樓,“白名單”是值得歡呼雀躍的利好。 

    實際上,監管部門設定了滿足房企融資需求的多層次機制,例如出險房企可申請保交樓專項借款,利率僅1.5%左右;“白名單”項目融資用于更廣范圍的項目工程建設,但不會給開發商帶來增量資金;而經營性物業貸款是可用于償還集團層面的存量貸款和公開債,是真正可用于救企業的資金。 

    一家總部在上海的出險房企人士透露,公司有十余個項目入圍“白名單”,部分項目已獲得銀行批復的融資方案,但尚未收到放款,“我們和銀行協商后,獲批的金額不多,例如一個項目大致在幾千萬到五六億的區間。我們只要求能把項目盤活就夠了”。 

    畢竟,對開發商而言,這筆“白名單”融資只能用在項目建設,多申請反而增加融資成本。該房企人士直言,“白名單”的導向是救市場優先于救企業。只要購房者敢去買房,市場好起來,企業才能活。

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