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    當銀行和房企開完座談會

    田國寶2023-12-02 12:11

    經濟觀察報 記者 田國寶 2023年12月剛開篇,各大銀行涉房業務部門就忙起來了,召集部分房地產企業開座談會的消息接踵而來。

    自11月17日三部門聯合召開金融機構座談會后,農業銀行、建設銀行、交通銀行、浙商銀行等多家銀行陸續召集房企開會,就企業融資需求、項目對接、債券承銷與投資等多個方面進行交流。

    一位銀行人士告訴經濟觀察報,這是為金融支持房地產融資新政制定細則做準備。

    在前述金融機構座談會上,監管部門提出了“三個不低于”,一改2020年底出臺的銀行貸款“兩道紅線”的口徑:各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行業平均房地產貸款增速;非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速;對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

    上述銀行人士介紹,新政以2022年11月央行和原銀保監會下發的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(以下簡稱“金融16條”)為工具藍本,并結合“三個不低于”等最新要求實施,預計2024年初落地。

    一位房企人士評價:這一輪地產融資新政與之前相比,更注重針對性、務實性和有效性。新政落地后,有望緩解部分開發主體和項目層面的資金壓力。

    老工具新用

    多位銀行人士表示,目前商業銀行并沒有收到任何白名單相關文件。也有個別銀行從業人員稱,監管方面確實草擬了一份涉房貸款的企業白名單,但這份名單更多是一種參考。

    這份名單包括19家央企、13家地方國企、5家混合所有制企業、10家未出險的民企,以及3家已經出險但違約規模較小的民營房企。

    一位國有大行人士表示,所謂50家房企白名單,只是監管層的建議,在新政落地過程中,銀行會結合自身業務和風控標準,在自有名單基礎上做相應調整。

    在日常工作中,每家銀行都有相應的企業白名單作為參考,白名單房企不一定全部能獲得融資,沒有進入白名單的企業也有獲得融資的機會。

    對外界傳言的“為白名單房企發放無抵押流貸”等消息,多數銀行和房企人士均表示可能性不大。一位區域銀行人士表示,目前為房企提供流動資金貸款仍被視為違規,如果傳言屬實,意味著需要對原有監管體系進行調整。

    上述銀行人士表示,此輪融資新政仍以原有政策工具為主,但具體實施又不同于以往,屬于“老工具新用”,“說明政策原來的落地情況沒有達到監管預期,這一輪監管層更加重視和務實”。

    上述區域銀行人士認為,這次地產融資新政,一是為了控制風險蔓延,“沒有出問題的房企,不要再出問題了”;二是為了保交付,不要新增問題樓盤,通過金融手段幫助項目獲得交付所需資金。

    對新政的效果,接受經濟觀察報采訪的多數房企表現冷靜,即便所有政策都能落實到位,依然解決不了房企的根本問題,并且,因為現在民企融資大部分只能用于保交付,不能用于還債或發展,“有的房企也不一定愿意去借錢”。

    目前,主要的商業銀行正在通過與房企座談等形式,了解房企的困難和訴求,為制定細則做準備,待細則制定后,再下發到分行執行。

    上述區域銀行人士認為,監管部門要求銀行平等對待各類房企,在一定程度上能夠提升銀行對借貸主體或標的項目的綜合判斷力,而不是簡單秉持“出身論”,倒逼商業銀行進一步聚焦業務本身,認真研判項目,做好貸后管理。

    多位銀行人士表示,新一輪地產融資新政不會突破原有監管規則和風控體系,防范風險依然是主線,更多是在已有工具基礎上對實施細則做調整和優化。

    各有難處

    房企的資金來源主要是融資和銷售回款,目前,銷售回款面臨兩個方面的巨大壓力:一是銷售進一步下降,一位房企人士介紹,其公司前11個月銷售額降幅超三成,個別區域降幅超過一半;二是回款,保交付是所有房企的第一要務,地方政府對預售資金實施全額監管,項目回款極大受限。

    在這種情況下,融資顯得更為重要,雖然監管下發一系列房地產融資政策,但落地效果并不顯著。

    2022年以來,民企發債以擔保中票為主,銀行主要充當債券承銷和投資兩個角色。即便有擔保,也不是所有銀行都愿意認購,除非房企承諾拿出一部分募集資金償還存量貸款。

    情況類似的還有開發貸,好的項目即便沒有政策也會得到銀行開發貸支持,差的項目,雖然政策鼓勵,但銀行執行層面格外謹慎,甚至要求房企提供額外抵押物。

    一位股份制銀行人士表示,目前地產風險處于可控狀態,已經形成壞賬的債務,以及展期且償還風險大的債務,需要銀行愿意犧牲約3-5年的利潤,才可以化解風險。

    但銀行作為防范金融系統風險的核心陣地,其風險來源除了房地產,還有城投和其他領域。銀行不愿也無力承擔更多風險,因此在風控方面更加謹慎,對潛在風險容忍度更低。

    多位銀行人士強調,作為上市公司,銀行除了貫徹落實相關政策,也需要對投資人負責。所以,監管層更多是鼓勵銀行支持房地產,而非直接下達指示,即便是“三個不低于”政策下,風控依然是無法逾越的紅線。

    上述區域銀行人士表示,銀行之所以不愿介入保交付配套融資,主要是保交付項目去化不好,多數項目的預售資金或開發貸已被挪用。無論哪種情況,都存在缺乏后續還款資金的問題。

    如果房企愿意提供額外的優質抵押物,銀行也愿意參與保交付項目配套融資,但對當前保交付項目的開發主體來說,符合抵押要求的資產并不多。

    房企和銀行人士普遍表示,房地產表面問題是爆雷風險,真正根源是市場下行,只有終端市場回暖,才能徹底解決房企難題?,F有的融資政策只是延長了風險爆發的時間。

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    不動產開發報道部主任兼高級記者
    主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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