（圖片來源：CFP）

趙燕菁/文 7月24日召開的政治局會議認為“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，基于這一重大判斷，會議果斷提出“適時調整優化房地產政策”。

時間已經過去兩個多月，從房地產市場的表現看，處方雖然開出，但“劑量”和“速度”遠遠不夠——強心劑下去，血壓并沒有回升，甚至一線城市房價都沒有出現預期中的反彈。

療效不彰說明執行部門對政治局會議所做的判斷理解不到位。供求關系發生重大變化”意味著房地產政策需要的不是邊際上的調整，而是方向上的轉變。

簡單講，就是過去十幾年出臺的打壓房地產的政策，如限購、限貸、限價、限面積、限戶型、限套數、限配建……要轉變為鼓勵政策，鼓勵購、鼓勵貸、不限面積、不限戶型、不限套數、不要求配建……這樣做不是在鼓勵炒房，而是把給存量資產定價和增量需求保障分開，具體而言，包括以下層面：

一、原來以商品房為主的單軌制，要變為“保障為主、商品為輔”的雙軌制；

原來以解決剛需為核心的政策，要讓位給升級、改善型需求，讓有錢人把錢花出去，盡快完成市場出清；原來交給市場的剛需，則要全部移交給保障住房，要將原來只對困難群體的“重點保障”變為全覆蓋式的“全面保障”。

二、原來的政策是“放量壓價”，靠賣地保財政，現在則應是“放價限量”，放開交易管制，減少土地供給。

三、應靠拉升不動產估值保金融。

恢復流動性主管部門要放棄價格管理

在這個關鍵時刻，要讓房地產市場盡快從供大于求回到供不應求，恢復房地產市場的流動性。市場恢復越快，救市代價越小。

房地產恢復主要有兩個信號，一是價格上漲，一是去化周期縮短，相比而言，第二個指標更重要?；謴头績r上漲不是目的，目的是恢復房地產市場的流動性。

房地產主管部門要明確放棄價格管理，“約談”那些城市去化周期過長的城市，要將城市賣地指標像建設用地指標那樣納入宏觀管理工具，根據“去化周期”將房地產新增供地作為一條高壓線重點監控。特別要防止借助城市更新、城中村改造等項目向商品房市場增加供地，防止借由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進入房地產市場。

為高端住宅解封

即使從增量看，人口也不是房地產的上限。新加坡、迪拜人口都很少，卻都有發達的房地產，多數發達國家早已解決了住的問題，人均住宅面積比中國還高，卻依然有著發達的房地產業。為什么？因為房地產會隨著生活水平的提高不斷升級，關鍵是我們能否去除制約房地產升級的人為障礙。

其中最主要的一個升級障礙，就是我們對高端居住產品的“封鎖”。高端需求是一個產品生態的頂端，雖然占比不一定很大，卻是產品升級的策源地。只有放開對“高端需求”的限制，才能打通產品升級的通道。

靠限制需求并不能使需求消失，新房滯銷，但豪宅、別墅卻一房難求并非個別城市特例。

根據廣州中原研究發展部數據，就在房地產普遍銷售困難的2023年上半年，廣州一手千萬豪宅成交量達2291宗，達到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期，北京單價超過10萬元的豪宅成交1886套，達到了過去十年最高值。

這些需求利用得好，可以用來挽救暴跌的房地產。

現在商品房市場過剩的主要是高層單元住宅，這種單一無差異的產品在供不應求的時代，滿足了市場快速增長的基本需求，隨著供求關系發生巨大改變，出現過剩一點也不奇怪。應該盡快停止建設目前千篇一律、南北無異的過剩產品。

要想鼓勵探索新的房地產產品，用高端需求拉動房地產產品的迭代和升級，原來對戶型的管理、面積的管理和其他居住建筑標準，就必須隨之調整。對超過一定價值的“豪宅”要放開購房資格的限制，要把高凈值消費者的需求盡量留在國內。

加大保障性住房建設和供給

商品房政策調整，一定會帶來兩個后果：一是購房者特別是首次購房的剛需成本增加了；二是各地商品房的減少會導致建筑、建材等上下游產業需求的驟減。這兩點都需要大規模保障房來接盤。

這就是為什么7月24日政治局會議在“適時調整優化房地產政策”之后，緊接著提出要“加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造”。

鑒于城中村在城市中事實上起著租賃型保障房的功能，這一條實際上是把保障房從原來的輔助角色，放到了戰略性的位置。

現在多數城市的保障體系中，保障的范圍主要是本地居民，無房的其實很少，真正需要保障的“新市民”反而處于保障的盲區。

一旦商品房放開，保障房就要全面接管無房居民的居住需求。沒有保障房的全覆蓋，就不能有商品房的全放開。

在新的住房體系中，要將局部、定向式的保障，改變為全覆蓋式的保障——只要本地有就業（“五險一金”）、且無房就應該納入租賃型住房保障，繳納租金超過一定年限（例如20年），就可以參與“新房改”——補交余額，以成本價買下保障房。

保障房為主，商品房為輔

為了抵消商品房供地減少導致的建設萎縮缺口，維持房地產相關的中下游產業鏈（建筑、鋼鐵、裝修等部門的就業），要盡快把保障房建設納入“新基建”，作為拉動固投的重要抓手。

保障房要租購并舉，先租后售。只要商品房市場不倒，即使不賣地、不負債，也可以實現為保障房全額融資。這是保障房建設和其它“新基建”最大的不同。

為了防止因為城中村改造出現保障性租賃住房的斷崖式減少，現有城中村改造后的物業不得進入商品房市場，而是要以租賃的形式留在保障房體系內。那些依靠商品房市場融資的城中村改造模式，必須立刻停止。

最終的目的，就是形成類似新加坡那樣的“保障為主，市場補充”的住房結構。確保社會的穩定，確保居民的存量財富保值、增值，確保新市民有機會進入財富再分配通道。

穩定是救市成功的前提。在政治局會議的戰略部署中，保障房和商品房一個“圍點”一個“打援”，構成一場完整的戰役。如果一個戰場失敗，另一個戰場也不可能成功。

“誰家的孩子誰抱走”無助于資產負債表修復

政治局會議后各部門之所以行動遲緩，很重要的一個原因就是嚴重低估了房地產崩盤的經濟后果。這種低估會導致無法集中足夠的資源，進一步延緩出臺必須的政策。

房地產已經無法完全靠自身修復，很多政策的落地必須靠外部輸血才能完成。如果繼續逼迫地方政府還債，“誰家的孩子誰抱走”，地方政府只能繼續賣地，房地產就一定會繼續下滑，市場主體修復資產負債表將會遙遙無期，如果小病拖成大病，搶救需要的劑量只會比現在更大。

動用終極國家信用

接替房地產需要巨大的資本。由于不能大規模新增賣地，負債累累的地方政府失去還款能力，如果在房地產市場上還要回購超供的土地和爛尾項目，需要的資金就更多。家庭部門、企業部門的資產負債表也同樣受到重創。此時，只有中央政府擁有足夠的貨幣工具和政策工具暫緩甚至接手部分債務。

中央政府絕不能作壁上觀，更不能逼迫其他主體拋售資產還債，因為只有貸款才能形成負債，只有負債才能生成貨幣，只有貨幣才能創造需求。

現在中國經濟的規模遠超2008年，沒有中央政府出手，僅靠地方政府捉襟見肘的財政是不可能從房地產信用遷移到股權信用，中國經濟也不可能完成資本替換和增長轉型。

在沒有“土地金融”支持的條件下，救市需要的資金要遠大于當年的“四萬億”。如此規模的融資只有可能來自于中央政府的國債，這也是宏觀資產負債表里被歷屆政府謹慎貯藏的一塊巨大信用?，F在是拿出來用的時候了。

由于城市化的結束，大規?；ㄒ呀浲瓿?，以往國債重資產“鐵公基”的做法已經不再有效。這時見效最快的辦法直接“靜脈注射”，將資金注入股票和房地產兩個主要的資本市場：一方面通過ETF（或為養老、社?；鹛峁＃┲苯尤胧?；另一方面抄底超供的不動產。待資本市場恢復，國債再漸次退出。

宏觀管理的核心，就是必須確保市場上有足夠的流動性，其他目標和要付出的代價都是次要的，只要市場有充足的貨幣，政府稅收和企業利潤必然觸底反彈，社會消費和民營企業信心自然就會恢復。貨幣是整個經濟最底層的基礎設施，只有中央政府才能提供，而不能只把危機責任和處理下放給地方。

任何“急救”都有代價，關鍵是判斷付出的代價是否值得。對于進入ICU的經濟，心臟復蘇是首要目標，血壓升高乃是實現這一目標的代價。只要中國快速增長，很多挑戰都自然會煙消云散。

政治局會議對房地產大勢已經做出判斷，執行部門出手就要快、要堅決。只有這時，才能看出誰是勇于擔當，獨立思考，力挽狂瀾的孤勇者。

（作者為廈門大學教授、中國城市規劃學會副理事長）